Daha önceki yazımızda kira gelirlerinde elde edilen gelirlerin peşin olarak tahsil edilmesi, geçmiş yıllara ait kiraların tahsilatı ile işyeri ve konutların kira bedellerinin bankaya yatırılması zorunluluğu konularını ele almıştık. Bu yazımızda ise Gayrimenkul Sermaye İradı elde eden mükelleflerinin kira beyanında özellik arz eden diğer hususlara değineceğiz.

Kira bedelinin hiç olmaması ya da düşük olması

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde “Emsal kira bedeli” esas alınır. Aşağıdaki hallerde emsal kira bedeli uygulanır:

 Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması

 Kiraya verilen taşınmazın kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması

Kiraya verilen bina ve araziler için kira takdiri ya da tespit yapılmamış ise emsal kira bedeli bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.

Aşağıdaki hallerde emsal kira bedeli uygulanmaz.

 Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması  

 Konutların mal sahiplerinin anne, baba, büyükanne, büyükbaba, çocukların ikametine tahsis edilmesi.

 Mal sahipleri ile birlikte akrabaların aynı evde oturması

 Genel bütçeye dahil daireler ve kamu kurumlarına yapılan kiralamalar 

Meskenlerden elde edilen kira gelirlerinde istisna uygulanması 

  Konutların mesken olarak kiraya verilmesinden 2022 takvim yılında elde edilen hasılatın 9.500 TL‘si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Yani, mesken kira geliri elde eden kişilerin elde ettikleri konut kira gelirinin yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kalması halinde bu gelirleri için beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır.

Kira gelirlerinin tespitinde indirilecek giderler

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilmektedir.

 Gerçek gider yöntemi

 Götürü gider yöntemi

Götürü gider yöntemini tercih edenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönemezler.

 

             Gerçek gider yönteminde indirilecek giderler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda safi iradın bulunması için gayri safi hasılattan aşağıdaki giderler indirilir.

 Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma ısıtma, su ve asansör giderleri

 Kiraya verilen mal ve hakların sigorta giderleri

 Kiraya verilen mal ve haklar dolaysıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri

 Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i 

 Kiraya verilen gayrimenkul için yapılan bakım ve onarım giderleri

 Sahibi bulundukları konutlar kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutların kira bedelleri

 Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve kiraya verenler tarafından belediyeye ödenen harcamalara katılma payları

Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır.

İndirebilecek gider =Toplam Gider X Vergiye tabi hasılat / Toplam hasılat 

Örnek: Mükellef (A) Sahibi olduğu konutunu 2022 yılında kiraya vermiş olup 100.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka bir geliri olmayan mükellef kiralamış olduğu konutu ile ilgili 40.000 TL harcama yapmış ve gerçek gider yöntemini seçmiştir.  

Mükellef 40.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmını gerçek gider olarak indirebilecektir.

Vergiye Tabi hasılat=100.000 - 9,500 =90.500 TL

İndirebilecek Gider =(40.000 X 90.500 ) /100.000=36.200 TL

Bu durumda kira gelirinden indirilecek gerçek gider tutarı = 36.200 TL olup vergi matrahı = 63.800 TL olacaktır. 

Götürü gider yönteminde gider indirimi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, gerçek giderlere karşılık olmak üzere toplam hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirilebilir.

Yukarıda örnekteki mükellefin 2022 takvim yılında elde ettiği 100.000 TL kira gelirine götürü gider yöntemini seçmesi halinde;

100.000 -9.500 =90.500 X %15 =13.575 TL indirim konusu yapılacak tutar olup; mükellef adına hesaplanacak vergi matrahı 90.500-13.575 =76.925 TL olur.

-Bundan sonraki yazımızda Kira gelirlerinin beyanı ile ilgili konut kiralarında ne kadar tutarı aşması, yine işyerlerinde vergi kesintisi olması halinde iş yeri kira tutarının kaç lirayı geçmesi gerektiği,

-Yıllık beyanname ye dahil edilen gelirlerden yapılacak indirimler

-Beyanname verilme zamanı ve şekli ve vergilerin ödeme zamanları

Konuları ele alınacaktır